AJB Tanah Tertulis Lunas Padahal Belum, Ini Sederet Risiko Hukumnya

Warta Rakyat - Instrumen Akta Jual Beli (AJB) seringkali menjadi bumerang bagi pemilik tanah jika tidak dilakukan dengan hati-hati. 

Fenomena pencantuman klausul lunas dalam AJB padahal pembayaran belum sepenuhnya selesai kini menjadi perhatian serius karena membawa risiko hukum yang fatal bagi penjual maupun pejabat yang membuatnya.

Berdasarkan tinjauan hukum agraria yang dirilis pada September 2025, AJB yang dibuat di hadapan Pejabat Pembuat Akta Tanah (PPAT) merupakan akta otentik yang memiliki kekuatan hukum sempurna. 

Jika dalam akta tersebut dinyatakan telah lunas, maka secara hukum pembeli dianggap telah memenuhi kewajibannya, meskipun realitanya berbeda.

Risiko utama yang dihadapi penjual adalah hilangnya hak atas tanah sekaligus hak atas sisa pembayaran. 

Karena AJB bersifat otentik, sertifikat tanah dapat langsung diproses balik nama ke atas nama pembeli di Badan Pertanahan Nasional (BPN). 

Penjual berada dalam posisi yang lemah karena secara hukum dianggap telah menerima pembayaran penuh sesuai isi akta.

Tanggung jawab ini juga menyeret profesi PPAT. Berdasarkan Peraturan Menteri Agraria dan Tata Ruang Nomor 2 Tahun 2018, PPAT yang tidak profesional atau tidak jujur dalam memverifikasi status pembayaran dapat dikenakan sanksi berat, mulai dari teguran tertulis hingga pencabutan jabatan.

Namun, penjual yang dirugikan tidak sepenuhnya kehilangan jalan. Ada tiga upaya hukum yang dapat ditempuh untuk memulihkan haknya:

Pertama, mengajukan pembatalan perjanjian. Merujuk pada Pasal 1320 dan 1321 KUH Perdata, suatu perjanjian dapat dibatalkan jika tidak memenuhi syarat subjektif, seperti adanya unsur penipuan atau kekhilafan dalam kesepakatan para pihak.

Kedua, mengajukan gugatan Perbuatan Melawan Hukum (PMH). Sesuai Pasal 1365 KUH Perdata, pihak yang dirugikan bisa menuntut ganti rugi jika mampu membuktikan bahwa pencantuman keterangan lunas tersebut bertentangan dengan kewajiban hukum dan menimbulkan kerugian finansial yang nyata.

Ketiga, menempuh jalur pidana. Para pihak atau PPAT yang sengaja memasukkan keterangan tidak benar ke dalam akta otentik dapat dijerat dengan Pasal 266 KUHP. 

Ancaman pidana untuk pemalsuan keterangan dalam akta otentik ini tidak main-main, yakni penjara paling lama tujuh tahun.

Sebagai langkah preventif, PPAT diharapkan menjunjung tinggi integritas dengan memastikan kebenaran materiil sebelum menandatangani akta. 

Di sisi lain, masyarakat diminta lebih waspada dan tidak menandatangani AJB sebelum seluruh hak pembayaran diterima secara fisik dan nyata untuk menghindari sengketa di masa depan.

(Oleh: Renaldi Avri Angga, S.H. /Ed: Ruk)